回收电视机（05月31日更新）

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回收电视机-05月31日

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核心观点

新房：交易继续低位运行；一二线城市环比反弹，三线城市继续回撤。46个城市新房成交面积2101.3万平方米，环比增长9.0%，同比下降25.1%。一、二、三线城市增速分别为12.1%、27.4%和-2.5%，同比增速分别为-13.6%、-9.8%和-38.8%。一线城市环比回升，小幅上涨0.8%；同比；二线回调程度收窄。我们认为12月底可能会迎来小幅放量，但需求仍有压力，整体成交量将维持低位。

二手房：成交量环比上升，同比降幅收窄。16个城市二手房成交面积464.9万平方米，环比增长40.7%，同比下降37.3%。一、二、三线城市增速分别为36.7%、53.2%和45.9%，同比增速分别为-38.0%、-29.4%和-50.1%。12个城市均出现不同程度的环比上涨，其中成都、苏州同比回升，深圳、杭州等城市同比降幅收窄。东莞环比大幅增长126%，可能与本月二手房交易税率下调有关。我们认为，最近一些热点城市的抵押贷款出现了松动的迹象。前期对二手房监管严格，成效显著。市场得到积极抑制，二手房市场不景气的城市有调整预期。

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库存和去污：受交易持续低迷影响，整体库存和去污周期环比增加，上海去污周期不足6个月。截至11月30日，14个城市新房库存面积10319.8万平方米，环比增长3.8%，同比增长0.5%。去污期为10.7个月，环比增长6.4%，同比增长16.7%。一、二、三线城市库存面积增速分别为6.5%、3.1%和1.7%，同比增速分别为1.2%、-1.6%和12.5%。去化期分别为8.6、9.8和12.3个月，增长率分别为3.4%、11.2%和-0.5%，同比增长率分别为10.3%、-7.0%和58.4%。

房企销售：百强房企月度销售持续降温，权益口径累计增速转负。11月房企百强月权益销售额5702亿元，同比-42.7%(前值-34.0%)；累计8.1万亿元，同比-1.14%(以前值：

4.6%)。TOP20房企中，只有金地的单月销售额仍保持正增长，其余均有所下滑。平均销售目标完成率为80%。我们认为，年底房企销售将继续承压，目前预期的市场底部尚未真正到来，短期内房地产市场仍难乐观。

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土地市场：1)量价齐跌，成交楼面面积同比-15.2%，平均楼面地价-17.5%；虽然三批集中土拍的规则稍有松动，但低溢价率并未扭转，本月溢价率仅为2.9%。2)第二批至第三批集中土拍，土拍热度持续下降，利润率持续提升，政府适当降低保证金比例。11月，四市(无锡、苏州、南京、深圳)完成三批集中土地出让，四市三批缴存比例较第二批下降5.7%至31%。与第二批相比，土地溢价率下降3.4%至2%，底价周转率上升31.7%至80%，峰值周转率下降29%至10%。第三批的预期毛利率比第二批高6.3%，比第一批高12.3%

我们认为，今年年底和明年年初可能是投资的好时机。主要原因如下：1)房地产“政策底部”可能已初步显现，中央持续释放房地产利好信号，此前重点缓解房企资金压力。但12月6日召开的中央政治局会议提到，要更好满足购房人合理住房需求，促进房地产行业健康发展、良性循环，关注当前因销售低迷导致需求疲软的核心矛盾，我们看好需求侧政策进一步跟进。2)房地产实体恢复对市场的信心需要时间。后续行业基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力。由于房地产对国家GDP和地方财政贡献较大，Q4经济增速和地方财政将面临一定压力，政策调整预期将进一步加强。3)在一定程度上，可以通过三批集中土地拍卖或适当降低土地保证金和首付款比例、适当放宽土地出让金缴纳年限、适度取消指导价或房价限制等方式，缓解房地产企业短期现金流压力，保证企业利润率适度增加房地产企业参与度，来解决当前房地产行业低利润率的核心矛盾之一。

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