高楼爆破3无敌版第4关怎么过

  文|AI财经社姜弋

  编|鹿鸣

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  4月20日零时许，家住上海市普陀区真光新村的小越被一声巨响惊醒，“除了家具，感觉整个房子都在摇晃”，小越恍惚之间以为发生了地震。

  实际上，声响并非地震，而是来自20日0时30分的一次爆破。伴随巨响，位于普陀区真北路1531号的上海中环中心T1、T2、T3楼及兴力达B区公寓楼等4幢烂尾楼被爆破拆除。据了解，这4幢楼有近20年的“烂尾”历史。

高楼爆破3无敌版第4关怎么过（网络配图 侵删）

  此次爆破拆除工程的施工铭牌显示，该工程包括兴力达、建配龙共两个项目。AI财经社梳理发现，该烂尾楼地块曾几经易主：由四川开发商兴力达集团几经腾挪后转至百联集团，后又被百联集团同其他地产项目打包卖给上海衡源，现被宝能地产接手，并成为宝能系进入上海市场的首个项目。

  20日，宝能集团上海公司相关负责人表示，该地块项目已烂尾多年，不仅其建筑的结构安全性存在较大的不确定性，且原先的设计已无法满足现今的需求，最终决定以爆破的方式，对本项目进行重新开发建设。

  屡经转让

  上世纪90年代，绵阳人张钧从教育系统辞职下海，创立兴力达。借绵阳旧城改造的机会，张钧以当时绵阳的最高地价买下土地，建设商业地产“兴力达广场”。此后，兴力达在绵阳住宅商品房、商业房地产、旅游业等领域多次出手，曾投资兴力达百货、千佛山景区等。

  在四川地产界获得成功后，张钧把目光投向上海。彼时，上海市政府在徐汇区规划建材一条街。由于有经营商业地产的经验，兴力达最终竞拍成功，在徐家汇建设了兴力达国际装饰城。

  据了解，建成后该装饰城每年可收租金达5000余万，为兴力达带来收益的同时，也在2004年将张钧推上《福布斯》中国内地富豪榜榜单，以1.21亿美元身家位列第132位。

  装饰城的成功让兴力达继续谋划上海商业地产市场。2001年，兴力达集团提出在普陀区长征镇投资兴建一个大型商场计划，是为“中环百联”的前身。

  公开信息显示，开发该项目的兴力达公司由兴力达集团、上海裕都房地产有限公司、上海新长征集团有限公司共同出资组建，其中，裕都房地产的背后老板为张钧，新长征集团则为长征镇镇属企业。

  据张钧描述，该项目名为兴力达商业广场，建设面积43万平方米，总投资23亿元，包含购物中心、五星级酒店、商务楼、公寓式办公楼、精品建材世界等众多项目。2003年3月，兴力达广场开工。张钧曾预计，该广场可在2005年10月投入使用，预计每年将产生15亿的现金流和2亿元的租金。

  一则“上海裕都投资(集团)有限公司等诉上海新长征(集团)有限公司、第三人上海兴力达商业广场有限公司股权转让合同变更价格条款案”文书显示，该项目土地约为157.8亩，协议单价110万元/亩，双方最终结算价1.7158亿元。

  但兴力达商业广场未能面世。由于裕都方面资金链缺乏，无法完成开发，该项目曾几度传出停工消息，并多次被施工单位民工群体讨要工程款。2005年8月，兴力达集团将其持有的兴力达公司70%股权以3.925亿元出售给新长征集团。

高楼爆破3无敌版第4关怎么过（网络配图 侵删）

  兴力达集团退出后，兴力达公司曾从新长征集团转至上海富豪颜立燕手中。又经历资本腾挪，以及新长征系与颜立燕、百联系的债务纠纷后，最终被百联集团旗下上海百联商业连锁有限公司收购。

  建配龙公司方面，据《百联集团2010年度第一期中期票据募集说明书》显示，百联集团2007年度增加合并报表范围的企业有五家，其中就包括建配龙公司（股权购入）和上海百联商业连锁有限公司。其中，建配龙公司便是为开发“建配龙中环生活广场”而成立的项目公司。

  百联入主该地块后，百联中环购物广场一期即被提上日程。据了解，一期项目总建筑面积约43万平方米，商业建筑面积24.37万平方米，曾是长三角地区最大的购物广场。2011年时，百联集团曾表示，该购物广场2011年经营规模已是2007年的103.4%，创造税收比2007年提升429.8%。

  《百联集团主体信用评级报告（2013年）》则显示，百联中环购物广场2011年、2012年的营业收入分别达8.62亿元、8.75亿元。此后，百联中环购物广场作为优质资产被百联集团从兴力达公司中独立。

  虽然一期项目颇为成功，但百联中环二期却久久没有下文。2011年，曾有消息称二期将启动建设，商业建筑面积15.78万平方米，拟于2012年年底开业。

  错综复杂的历史转让关系或是百联放弃二期项目的原因之一。《第一财经日报》曾援引知情人士消息称，兴力达公司、建配龙公司涉及的项目历史渊源非常复杂，百联当时虽然接盘买下，但并非“心甘情愿”。

  上述人士还称，建配龙最初计划做建材，而非商业零售业态。这一说法也同张钧此前提及的“精品建材世界”项目相互验证。换言之，这数幢烂尾楼无法满足百联系对于“大型商业娱乐项目”的开发要求。

  2014年，仅剩酒店式公寓和写字楼项目的兴力达公司100%股权及债权，以及建配龙公司100%股权及债权均被百联集团公开挂牌出让，挂牌价分别为16.5亿元、31.5亿元。此外，百联集团还采取捆绑出售的方式，将另一项目濠泉公司同兴力达、建配龙捆绑转让，三项目的合计挂牌价格为72.6亿元。

  宝能接盘

  2015年，上述三个项目最终被百联集团打包卖给上海衡源，总价为89.1亿元。

  不过，上海衡源也并未成功在此建设新业态。直至2018年，上海普陀区规土局在《关于普陀区形态规划展示的报告》表示，将加快推进百联购物广场办公楼项目（含“中环百联”等项目）更新建设，该地块改建项目得以提速。

  此后，原中环百联二期项目由深圳宝能全面接手，烂尾楼悄然迎来新主人。实际上，这也是宝能地产进入上海的首个项目。

  根据规划，该项目暂定义为“宝能中环中心”，拟新建27.5万平方米商办建筑，并结合现有中环百联项目重新整体打造，打造包括办公、购物、休闲餐饮、文化演艺、高端酒店、行政公寓为一体的新生代城市综合体。

  业内人士认为，宝能接盘百联二期的原因之一是该项目的区位优势。地理位置上看，二期项目距离中环线和沪宁高速入城段较近，交通便利；附近居民区较多，人流密集，市场需求较大。

  百联中环购物广场的营收情况也表明，二期项目仍有成长空间。对于希望打造城市综合体项目的宝能来说，将一期、二期联动或带来更多可能性。

高楼爆破3无敌版第4关怎么过（网络配图 侵删）

  此外，布局二期或同业内流传的“宝能拟推动上市”有关。据《财经》报道，为推动上市，宝能地产制定了2017-2022年合计销售9767亿元的业绩目标，并预测2022年公司总资产超过7400亿元，净资产超过2000亿元，公司价值在5000-7000亿元。

  或受业绩目标推动，宝能的拿地计划变得更为激进。据媒体报道，2017-2022年，宝能希望累计拿地9000万平方米。不过，目前宝能方面并未回应这一数字的真实性。

  宝能入主百联二期后，曾有地产分析师表示，由于项目的主体建筑结构封顶，对于宝能来说，除了装修、运营费用外，不需要为二期项目支出太多成本，因此二期项目被宝能盘活的机会较大。

  但此次爆破显然让宝能未来的成本支出成为未知数。对此，宝能集团上海公司方面表示，虽然爆破拆除会造成成本及开发周期的增加，但唯有彻底清除原有的烂尾楼，设计上才能突破枷锁，所以最终决定以爆破的方式，对本项目进行重新开发建设。

  值得注意的是，宝能集团上海公司总经理杨风庆曾对媒体表示，宝能中环中心项目的总投入为250-300亿元，计划在4-5年内建成。

  除了建设成本外，解决历史遗留的债权债务问题也是宝能需要考量的。

  据《国际金融报》报道，分析师认为，中环二期项目中存在复杂的债权债务问题，这或是各房企接手后选择抛售的原因。另据观点地产网援引业内人士观点称，该项目里很大概率存在着资不抵债的情况。

  2014年兴力达公司和建配龙公司出让时，对两公司的评估报告显示，兴力达公司的账面净资产为1.84亿元，评估价值为10.2亿元；建配龙公司账面净资产为-15.53亿元，评估价值为2.4亿元。

  （小越为化名）